He comprado una casa, y pocos tiempo después de vivir en ella; presenta problemas de los que no me habían advertido. ¿Puedo hacer algo?
La respuesta teórica es que sí. Quien vende una cosa debe hacerse responsable de que esta reúne las condiciones para el fin para el que se vende. Eso es y para el caso que nos ocupa, habitarla en condiciones normales. Pero, como en todo, la práctica exige que estudiemos algunos elemento y se cumplan algunos requisitos.
Existen diversas situaciones y por tanto diversas soluciones.
Viviendas de primera mano.
En primer lugar, en compraventa de viviendas, deberemos distinguir entra las que se compran de primera mano (directamente del promotor) de las que se compran de segunda mano o usadas (entre particulares que las revenden) independientemente del número de propietarios que haya tenido.
Si se trata de una vivienda de primera mano, la Ley de Ordenación de la Edificación diferencia entre: los daños a los elementos estructurales de la edificación que surjan durante los diez años desde la entrega de la vivienda; los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y que se manifiesten durante los tres primeros años desde la entrega de la vivienda; y los que afecten a los acabados durante el primer años desde la entrega. Desde que los mismos se manifiesten, tendremos un plazo de dos años para reclamar.
Viviendas de segunda mano.
En segundo lugar, para las viviendas de segunda mano, deberemos atender a la gravedad del daño y a si el mismo era conocido o no por la persona que lo vendía. Si la persona conocía los daños y no los manifestó, hablaremos de incumplimiento contractual; y el plazo para reclamar es de un año. Si la persona no los conocía, nos podemos encontrar ante dos situaciones.
La primera de ellas, que el vicio o defecto sea tan grave que se pueda entender que no se ha cumplido con el contrato por vender algo totalmente diferente a lo pactado. El plazo para reclamar será de un año. La segunda de ellas, que los vicios o daños afecten a la utilidad de la vivienda, pero sin inutilizarla. Hablaremos de vicios ocultos, y el plazo para reclamar es de seis meses.
Así las cosas, el lector ya habrá intuido que, aunque el plazo es más corto – y justamente por ello lo es- la vía más fácil es reclamar por vicios ocultos. Y ello dado que no hay que probar el conocimiento por parte del vendedor, ni se debe tratar de daños especialmente graves. Por lo que siendo la acción más común, nos vamos a centrar en ella.
¿Qué requisitos debe cumplir la reclamación por vicios ocultos?
De acuerdo con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, los requisitos para que nos den la razón en una reclamación por vicios ocultos son los siguientes:
a)que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;
b)que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior;
Es decir, que el vicio no sea culpa de quien ha comprado el bien. Si no que se le haya vendido la cosa con ese vicio, aunque no se hubiera desarrollado del todo.
c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto;
d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio.
¿Cómo debemos actuar ante estas situaciones?
Somos parte vendedora.
Si somos la parte vendedora, lo correcto es especificar en el contrato de arras o precontrato que se realice, e incluso, si es posible, en la escritura de compraventa, todos los desperfectos que conozcamos de la vivienda. De forma que el comprador no pueda alegar con posterioridad, que no conocía o no se le avisó de ellos. Incluso en el momento de la visita a la vivienda, es recomendable convencer a los posibles compradores de que inspeccionen la vivienda y prueban si todo funciona correctamente.
Más costoso, pero también recomendable para algunos casos, es realizar una inspección técnica previa a la puesta en venta de la vivienda, donde se haga constar el estado de la misma. Asimismo, si el fin de la compra del inmueble es diferente al de entrar a vivir; como lo puede ser invertir, o reformar la vivienda primero; es recomendable hacerlo constar también.
Somos parte compradora.
Si somos la parte compradora, lo recomendable es tomar fotos de los daños o levantar acta notarial del estado de la vivienda a la mayor brevedad posible. Asimismo, en función de la complejidad del daño, será recomendable realizar un informe pericial que nos indique cual es el origen de los daños, como estos afectan a la viabilidad de la vivienda y en su caso cual es el costo de reparar los mismos.
Asimismo, dada la brevedad del plazo para reclamar, deberemos poner en conocimiento del vendedor la existencia de los daños y nuestra intención de acudir a la vía judicial si no «nos devuelve parte del precio pagado». Con ello interrumpiremos el plazo para reclamar. Para que esto ocurra, deberemos comunicarlo de una forma que acredite la recepción del mensaje por el vendedor. Entre ellas, una carta certificada con acuse de recibo y de contenido o un burofax.
Un caso práctico
De los hechos.
Una pareja joven compró una vivienda de segunda mano – 108 años de antigüedad, con sus posteriores reformas en diversos años. La vivienda se anunciaba como «segunda mano / buen estado». En la misma vivían los vendedores y propietarios; por lo que se intuía que la misma se podía habitar.
Tras la compraventa, un vecino les avisó de que en el tejado existían varias tejas giradas que podían caerse. Así que los compradores subieron al tejado (que era de difícil acceso) y al retirar varias tejas para la correcta colocación, vislumbraron que el tejado no se encontraba en buen estado. En ese momento nos contactaron para que les asesoráramos. Nuestra recomendación fue la expuesta en este artículo.
Así las cosas, se avisó a un técnico de manera inmediata, quien les indicó que el falso techo de cañizo se encontraba gravemente dañado, con el tablero de cubierta hundido y consecuente riesgo de desprendimiento. De modo que su recomendación fue repararlo urgentemente. A la vista de lo anterior, lo retiraron y contrataron un perito para que determine si existían más daños, su causa, momento de aparición y solución. Tras su visita el 31 de agosto, dicho profesional confirma la existencia de daños idénticos en otras zonas de la casa. Según el propio informe emitido por éste, los daños afectan gravemente a la habitabilidad de la vivienda.
De los daños concretos y la sentencia.
En resumen, los daños consistían en que, dado que las tejas no se habían sustituido y/o reparado cuando tocaba hacerlo, el agua había filtrado a través de las que estaban deterioradas, generando humedad en la capa de cañizo y mortero del tejado, pudriendo el mismo en determinadas zonas. Por lo que el mismo tenía riesgo de desprendimiento y permitía la entrada de agua en la vivienda ante lluvias fuertes. Dichos daños no podían verse desde el interior de la vivienda, sino que para descubrirlos había que subir al tejado (no transitable) y levantar las tejas del mismo. El coste de reparación del daño era de algo más de quince mil euros.
En sede judicial, pese a la antigüedad de la vivienda, se determinó que los daños afectaban a la habitabilidad y que estos permanecían ocultos, no habiéndose avisado de ellos a los compradores. De forma que, siendo el fin de una vivienda habitarla, como venían haciendo los vendedores, ésta no era habitable como se esperaba. Por lo que se condenó a los vendedores a devolver parte del precio de la vivienda conforme al presupuesto del perito aportado.
Conclusiones
Si has comprado/vendido o vas a comprar/vender una vivienda, conocer y detallar el estado concreto de la misma a fondo es una cautela que puede evitar problemas posteriores. Si aún así, aparecen daños en la vivienda, te recomendamos que tomes imágenes de todo y busques asesoramiento legal rápidamente dada la brevedad de algunos plazos.